來源：深交所固定收益業(yè)務專區(qū)
各公司債券發(fā)行人及相關中介機構：
根據《關于試行房地產、產能過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》（深證函〔2016〕713號，以下簡稱“《分類監(jiān)管函》”），房地產行業(yè)公司債券發(fā)行審核試行分類監(jiān)管。為進一步完善房地產行業(yè)公司債券分類監(jiān)管具體措施，提高發(fā)行人信息披露標準，結合《上市公司行業(yè)分類指引（2012年修訂）》（以下簡稱“《上市公司行業(yè)分類》”）、《國民經濟行業(yè)分類》(GBT4754-2011)（以下簡稱“《國民經濟分類》”）中房地產行業(yè)分類及公司債券業(yè)務實踐，現(xiàn)試行公司債券業(yè)務房地產行業(yè)類型劃分標準操作指引。具體通知如下：
一、房地產行業(yè)類型劃分標準及分類監(jiān)管適用
（一）類型劃分
1.一級土地開發(fā)業(yè)務的歸類
根據《國民經濟行業(yè)分類》有關規(guī)定及統(tǒng)計實踐，發(fā)行人從事的一級土地開發(fā)業(yè)務應歸類為建筑類業(yè)務。
2.房地產行業(yè)具體類型
參照《國民經濟行業(yè)分類》中房地產行業(yè)的三級分類，結合審核實踐，現(xiàn)將房地產行業(yè)劃分為普通住宅地產、保障性住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產和其他房地產。
（二）分類監(jiān)管的適用
對主要從事“保障性住宅地產”業(yè)務的發(fā)行人，如其募集資金用于省級保障性住房項目建設，原則上無需按照《分類監(jiān)管的函》進行監(jiān)管分類，但仍應符合國家房地產宏觀調控政策的相關要求，以及《分類監(jiān)管的函》規(guī)定的募集資金監(jiān)管和承銷機構核查要求。
二、房地產類型的定義
普通住宅地產：房地產開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者僅用于居?。ūＵ闲宰≌猓?/p>
保障性住宅地產：房地產企業(yè)按照政府要求為中低收入住房困難家庭開發(fā)的限定標準、限定價格或租金的住房，一般由廉租住房、經濟適用住房、政策性租賃住房、定向安置房、棚戶區(qū)改造、舊住宅區(qū)改造等構成，區(qū)別于由市場形成價格的普通商品住宅。
商業(yè)地產：房地產開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者用于各種零售、批發(fā)、餐飲、娛樂、健身、休閑、辦公等經營用途，區(qū)別于以居住功能為主的普通住宅地產和以工業(yè)生產功能為主的工業(yè)地產。
工業(yè)地產：房地產開發(fā)企業(yè)通過出售、出租或租售結合等方式，將房屋提供予使用者用于生產、倉儲和研發(fā)等工業(yè)用途，通常包括工業(yè)制造廠房、物流倉庫及工業(yè)研發(fā)樓宇等。
其他房地產：包括自有房地產經營活動及其他房地產相關服務活動。
房地產具體類型的劃分，除參照上述定義之外，還可同時結合房地產收入項目所對應的土地使用證載明的用途或保障房相關文件進行輔助判斷。
三、房地產行業(yè)及具體類型的認定標準
（一）房地產行業(yè)認定
如發(fā)行人為本所上市公司，原則上按照上市公司所屬中國證監(jiān)會行業(yè)分類結果作為判斷依據。
如發(fā)行人為非上市公司，參照《上市公司行業(yè)分類》執(zhí)行，即：當發(fā)行人最近一年經審計的房地產業(yè)務收入比重大于或等于50%，則將其劃入房地產行業(yè)；當發(fā)行人沒有一類業(yè)務的營業(yè)收入比重大于或等于50%，但房地產業(yè)務的收入和利潤均在所有業(yè)務中最高，而且均占到公司營業(yè)收入和利潤的30%以上（包含本數），則該發(fā)行人歸屬于房地產行業(yè)。其中，房地產業(yè)務收入包括從事普通住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、保障性住宅地產和其他房地產所取得的收入。
擬申報公司債券的房地產企業(yè)發(fā)行人應在募集說明書中按以上五類收入列示房地產業(yè)務收入結構，并由主承銷商和發(fā)行人會計師發(fā)表核查或審閱意見。
（二）房地產類型認定
房地產企業(yè)原則上遵循收入標準，以其最近一年經審計的房地產業(yè)務收入中來自普通住宅地產、商業(yè)地產、工業(yè)地產、保障性住宅地產和其他地產收入占房地產業(yè)務總收入比例最大的一項，確認其房地產細分類型。
四、分類結果的使用
房地產企業(yè)的類型劃分在受理環(huán)節(jié)和發(fā)行前備案環(huán)節(jié)中應按如下要求操作：
（一）受理環(huán)節(jié)
房地產業(yè)發(fā)行人上傳公司債券發(fā)行申報材料時，需同時報送“房地產業(yè)務專項說明”（見附件一），主承銷商應出具房地產業(yè)務專項核查報告，相關核查材料由主承銷商留存?zhèn)洳椤?/p>
（二）發(fā)行前備案環(huán)節(jié)
發(fā)行人在發(fā)行前提交預審材料時，需再次報送“房地產業(yè)務專項說明”，主承銷商需同時出具房地產業(yè)務專項核查報告。
深圳證券交易所
固定收益部
2016年11月24日
附件一：
關于XXX公司房地產類型專項說明
深圳證券交易所：
根據我公司主營業(yè)務構成及相關經營情況，確認我公司行業(yè)分類為“房地產業(yè)”，房地產業(yè)務基本情況如下表所示：
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發(fā)行人名稱 |
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是否滬深 上市公司 |
是/否 （如是請?zhí)顚懹伊校?/span> |
股票代碼 |
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上市公司行業(yè)分類 |
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最近一年主營業(yè)務收入構成 |
最近一年房地產業(yè)務收入構成 |
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構成 |
金額（萬元） |
占比(%) |
構成 |
金額（萬元） |
占比(%) |
對應項目 |
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房地產業(yè)務 |
A1 |
A1/ A |
普通住宅地產 |
a |
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XX業(yè)務 |
A2 |
A2/ A |
商業(yè)地產 |
b |
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XX業(yè)務 |
A3 |
A3/ A |
工業(yè)地產 |
c |
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XX業(yè)務 |
A4 |
A4/ A |
保障性住宅地產 |
d |
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… |
… |
… |
其他房地產 |
e |
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合計 |
A |
- |
合計 |
A1 |
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注：1.A=A1+A2+A3+…
2.A1=a+b+c+d
3.房地產業(yè)務收入按五種類型劃分，需對應至各產生收入的項目及地類（用途），土地權證復印件等相關材料由主承銷商留存?zhèn)洳?，保障房需提交保障房項目的相關審批材料。經核查，我公司XX地產（普通住宅地產/商業(yè)地產/工業(yè)地產/保障性住宅地產/其他地產）收入在房地產業(yè)務收入中占比最高，我公司房地產類型為XX地產。
